Rossi A. G. 

· El Arq. Jorge Gamboa de Buen imparte en la IBERO cuatro conferencias sobre desarrollo inmobiliario

· El conferencista es egresado de esta casa de estudios y director general de Grupo DANHOS, empresa desarrolladora inmobiliaria

El maestro Jorge Gamboa de Buen, director general de Grupo DANHOS y egresado de la Licenciatura en Arquitectura de la Universidad Iberoamericana Ciudad de México, impartió en esta institución de educación superior el ciclo de conferencias ‘Desarrollo inmobiliario’.

Por invitación del Departamento de Arquitectura, Urbanismo e Ingeniería Civil de la IBERO, el Arq. Gamboa dictó las siguientes cuatro ponencias: ‘Desarrollo inmobiliario. Definición, historia y principios básicos’; ‘Desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México’; ‘Caso de estudio: desarrollo de usos mixtos en el TOREO, Naucalpan, Estado de México’; y ‘Financiamiento de la inversión inmobiliaria. Friends and family, preventa, crédito, fondos institucionales, bonos, fibras’.

Gamboa fue Secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno del Distrito Federal y desde hace 14 años dirige Grupo DANHOS, empresa que ha desarrollado proyectos ampliamente conocidos como Parque DELTA, Parque DURAZNOS y Reforma 222; y actualmente construye EL TOREO y la Torre VIRREYES.

En el marco de sus conferencias, el arquitecto Jorge Gamboa de Buen, quien tiene una maestría en Planeación Urbana por el Politécnico de Oxford (Inglaterra), brindó a la IBERO la siguiente entrevista sobre el tema del desarrollo inmobiliario.

¿Por qué es importante hablar ante arquitectos, ingenieros civiles y urbanistas del desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México?

Porque las ciudades se hacen con muchos actores. Uno es el gobierno, que debe hacer la infraestructura, los parques, las calles, las avenidas, los drenajes, etcétera. Otro es el sector privado, el inmobiliario en este caso, que hace los edificios de oficinas, los centros comerciales, buena parte de la vivienda, y a veces hasta hospitales, universidades, auditorios, etcétera. Y luego, en las ciudades latinoamericanas, está el sector social, el que hace las cosas sólo, porque la gente consigue un terreno y se hace su propia casa.

El sector privado, que podemos llamar genéricamente desarrollo inmobiliario legal, es donde arquitectos, ingenieros y urbanistas encuentran una de sus fuentes de trabajo, y desde donde pueden aportar mucho a la economía, a la sociedad y al mundo.

Como el desarrollo inmobiliario tiene su historia, su lógica, sus reglas y sus ejemplos, agradezco a la IBERO, donde estudié, que me haya invitado a impartir esta serie de cuatro pláticas, en las cuales traté de dar una visión general del desarrollo inmobiliario.

La primera conferencia la dediqué a ver la historia del desarrollo inmobiliario, desde que las ciudades son ciudades, hace 30 mil años, hasta llegar a un poco de teoría sobre cuál es la práctica del desarrollo inmobiliario, o sea, cuáles son las variables y cómo se deben de enfrentar cada una de ellas.

La segunda plática fue sobre el desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México, el que nos ocupa más a quienes aquí vivimos. Hablé de las empresas inmobiliarias más relevantes, cómo evolucionaron a lo largo de los años, cuáles fracasaron, cuáles tuvieron éxito y cuáles fueron y son las razones de ese éxito.

En la tercera expuse un ejemplo concreto, El Toreo de Cuatro Caminos, un desarrollo de mi empresa y que al ser muy complejo cubre todas las variables: políticas, sociales, económicas y personales de la familia que era dueña del Toreo; además de la parte de hacer un buen plan de negocios, de comercializarlo bien y de construir con todas las dificultades.

La última estuvo dedicada al financiamiento, o sea, cuál es la manera en la que tradicionalmente se ha financiado el desarrollo inmobiliario y cómo ha evolucionado ésta, sobre todo en los últimos años en México.

Cada plática fue muy completa y estuvo separada de las otras, pero si alguien escuchó las cuatro, se pudo llevar una idea muy clara de qué es y cómo se hace el desarrollo inmobiliario.

En una de sus pláticas usted dijo que en la Ciudad de México el poniente se desarrolló más que el oriente, ¿por qué fue así?

Desde que se pobló el Valle de México, antes de los aztecas, había un lago de agua salada inmenso en el oriente, el Lago de Texcoco. En el poniente estaba un islote pequeño, donde empezó Tenochtitlán, y donde la ribera estaba más cercana, por eso la conectaron, desde tiempos de los aztecas, con las calzadas; la que iba al sur y la que iba al norte. Además, en el poniente había agua dulce, tierra firme y mejor aire que en el oriente, donde era salitroso. Entonces, de manera natural, la mejor parte de la ciudad siempre fue el poniente.

En la época colonial, la calle de Plateros, ahora Madero, era más importante que la Merced, que siempre fue mercado; el Castillo de Chapultepec, en el Cerro de Chapultepec, era donde vivía Nezahualcóyotl, porque ahí el aire era mejor, el agua era dulce y desde ahí se alcanzaba a ver a lo lejos.

¿Para poder mejorar una zona urbana es necesario expulsar a la población original?, un proceso que se conoce como gentrificación.

Ese es un gran debate en todo el mundo, y particularmente en la Ciudad de México, porque este gobierno tiene como premisa, que debería ser la premisa de cualquier gobierno, de equilibrar las condiciones de la ciudad.

Por razones históricas, la Ciudad de México tiene unas partes que están mucho más desarrolladas que otras; como en todas las ciudades, pues pasa lo mismo en Londres, en Nueva York, en París, en Bogotá, en Lima, en Santiago de Chile.

Pero la Jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum, ha dicho que no puede haber un poniente rico y un oriente pobre; y esa ha de hacer una función de un gobierno, tratar de equilibrar. Cómo equilibras; es donde ya no está tan fácil el tema, porque esta es una ciudad donde hay mucha demanda de todo, de vivienda, de centros comerciales, de oficinas.

Es indiscutible que hace falta vivienda en la Ciudad de México, pero si con un programa de incentivos te pones, por ejemplo, a hacer vivienda en Iztapalapa, porque el suelo es más barato, como la demanda es tan grande, si empiezas a producir, el precio del suelo sube y eso comienza a generar una expulsión de la población, que básicamente es la gentrificación.

Yo no soy de los que creen que se puede controlar el precio del suelo, y todos los que lo han intentado no han podido, incluso en Cuba, en China y en la antigua Unión Soviética. Lo que se debe hacer es aumentar los ingresos de la gente, para que mejore su vivienda, y no se expulse a la población.

Finalmente, arquitecto, ¿es posible construir vivienda dentro de la Ciudad de México para la gente de bajos recursos económicos?

Es posible, pero se necesita una política muy inteligente, que no hemos hecho; por eso hemos expulsado tanta población al Estado de México, lo cual afecta la vida de las familias, porque la gente tiene su fuente de empleo en la Ciudad de México, y vienen aquí en las peores condiciones, en un transporte público deficiente que genera un tráfico espantoso y contaminación.

Como aquí en la Ciudad de México no hay suelo, más que el que ya tenemos, lo que se debe hacer es abaratar los precios con densidad. Pero la densidad no tiene que ser esos monstruos de edificios de 40 pisos que empezaron a aparecer por toda la ciudad. La mejor densidad es la de Barcelona, de seis pisos para vivienda, que resulta muy amable con la ciudad.

Ahora, como hay tanta demanda, de todos modos, se va a encarecer la vivienda. Entonces lo que tiene que hacer el gobierno es aplicar bien los subsidios, que de todas maneras aplica, para poder compensar a ciertas familias que lo necesitan, para que compren cierto tipo de departamentos.

Otra cosa que se puede hacer es aplicar un programa de vivienda asistida, en el que, si a mí como desarrollador me dan permiso para hacer 300 departamentos, me obliguen, como parte de mis medidas, a hacer a lo mejor 30 o 40 subsidiados, en parte por mí, que se puede si los números son razonables, y en parte también por el gobierno. Claro, ahí se necesitaría un sistema muy honesto de asignación, que de verdad se dé a las familias que están en peor situación.