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Antes de firmar un contrato, es recomendable estar informado sobre lo que puede suceder si las cosas no salen conforme a lo planeado. A veces cuando se va adquirir un inmueble, la operación no se concreta aún habiendo un contrato de por medio.
Por lo cual es importante saber las consecuencias del incumplimiento de contrato de compraventa y cómo protegerte.
¿Qué es el incumplimiento de contrato de compraventa en México?
El incumplimiento de contrato de compraventa es cuando una o más partes del convenio, no ha respetado alguna de las cláusulas establecidas al momento de celebrar el acuerdo.
En el caso de los inmuebles, el incumplimiento puede ser por parte del vendedor o comprador en los siguientes supuestos:
- Caracteristicas del inmueble
- Pago
- Fecha de entrega
¿Qué pasa si se incumple un contrato de compraventa?
Al momento de redactar un contrato de compraventa, se debe de incluir por escrito, una cláusula de incumplimiento de contrato, la cual especifica la penalización por no cumplir con los aspectos pactados en el contrato. Ambas partes deben estar de acuerdo con las consecuencias establecidas.
Si alguna de las partes no cumple con lo establecido, es importante volver a leer la cláusula de incumplimiento de contrato de compraventa para evaluar cómo actuar.
¿Dónde presentar demanda por incumplimiento de contrato?
En caso de que la parte afectada no logre pactar un nuevo acuerdo con la contraparte, lo recomendable es actuar por la vía legal.
Para ello, debes interponer una demanda por incumplimiento de contrato ante el Juzgado Civil, especialmente si el contrato fue celebrado entre particulares.
Cuando un proveedor te perjudica directamente al no respetar los términos y condiciones del bien inmueble adquirido, se puede interponer una queja ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).
Es importante mencionar que de acuerdo a la NOM 247, las personas físicas o morales que vendan al público inmuebles destinados a casa habitación, deberán registrar ante Profeco su contrato de adhesión, en el cual se debe de indicar el número de registro. Éste estará disponible para la consulta de los consumidores.
Consecuencias del incumplimiento de contrato de compraventa en México
La parte afectada puede exigir la ejecución forzosa o la anulación de dicho contrato. Además de un pago de indemnización y otro por daños y perjuicios causados.
¿A qué se refiere el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor en México?
El vendedor puede incumplir el contrato en 2 sentidos:
- Si no entrega la propiedad en la fecha acordada
- Si las características del inmueble son diferentes a lo prometido
En caso que el vendedor no haya podido entregar el inmueble por alguna situación de fuerza mayor, puede pactar con el comprador una nueva fecha de entrega.
Si el vendedor no expone la razón por la demora en la entrega, se puede imponer una sanción monetaria (que debe venir expresa en el contrato de compraventa). En caso de incumplir con dicha cláusula, entonces podrás tomar acciones legales.
De igual manera, de acuerdo al artículo 2,283 del Código Civil, una de las obligaciones del vendedor es garantizar la calidad del inmueble.
Por lo que, si el vendedor previamente acordó arreglar ciertos desperfectos, y no lo hizo, está obligado a hacerlo y entregar una bonificación al comprador.
Asimismo, Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, señala que cuando un inmueble tiene vicios ocultos, el vendedor es el responsable de estos desperfectos y debe asumir los costos de su reparación o sustituir el inmueble.
¿A qué se refiere el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del comprador en México?
El incumplimiento de contrato de compraventa por parte del comprador se refiere a no realizar el pago estipulado.
En ese caso, el comprador puede negociar con la otra parte, tomando en cuenta el artículo 2,298, el cual menciona que “si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses”.
Si el vendedor no quiere llegar a un acuerdo, puede cancelar el contrato o proceder a demandar.
¿Cómo protegerte? Cláusula de incumplimiento de contrato de compraventa
Para protegerte y evitar el incumplimiento de contrato, es importante que durante la fase de negociación se decrete la cláusula de incumplimiento de contrato de compraventa.
En las cláusulas se especifica que, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Incluso puede demandar una cancelación.
Además, como lo mencionamos anteriormente, el registro del contrato ante Profeco, también es una manera de protegerte. Pues en caso de proceder con la demanda de incumplimiento de contrato, dicho registro servirá para respaldarla.
¿Cómo hacer una demanda por incumplimiento de contrato de compraventa?
Una demanda por incumplimiento de contrato se presenta ante el Juzgado Civil. Para lo anterior es necesario:
- Los datos personales del demandante
- Los datos personales del demandado, incluido su domicilio
- Detallar lo sucedido e indicar los documentos que respalden los hechos
- Presentar fundamentos de derecho, es decir, preceptos legales que avalen al demandante
- Hacer una petición en la cual se especifique las exigencias del demandante
¿Se puede anular la venta de una casa?
Sí, se puede anular la venta de una casa. De acuerdo con González, este mecanismo de anulación se estipula en el contrato de compraventa. Además, se debe mencionar si existe una cuota de penalización o el plazo para cancelar la transacción.
En caso de no estar en el contrato, se puede considerar la anulación como incumplimiento de contrato de compraventa.
Recuerda, al momento de realizar el contrato de compraventa, es importante negociar con la otra parte cuáles serán las sanciones en caso de incumplir con alguna cláusula. De esa manera, se pueden evitar las demandas. Pero si llegan a ese punto, ahora sabes cómo actuar.